为稳妥开展城镇老旧住房实施自主更新工作，我局起草了《关于鼓励城镇老旧住房实施自主更新的指导意见》（征求意见稿），现向社会公开征求意见。有关单位和公众可通过以下途径提出反馈意见建议：
1.电子邮箱：kmszjjcgc@163.com；
2.传真电话：0871-63178738；
3.通讯地址：云南省昆明市市级行政中心4号楼460室。
公开征求意见截止日期为2026年5月9日。
附件：关于鼓励城镇老旧住房实施自主更新的指导意见（试行）（征求意见稿）
2026年4月10日
关于鼓励城镇老旧住房实施自主更新的指导意见
（征求意见稿）
为深入贯彻落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》等文件精神，探索推动城镇老旧住房实施自主更新，消除安全隐患，改善居住品质。经市人民政府同意，现就鼓励城镇老旧住房实施自主更新工作提出如下指导意见。
一、总体要求
老旧住房自主更新是指以消除住房安全隐患、完善居住功能为目的，由房屋所有权人（业主）作为责任主体和出资主体，对符合下文适用范围的，依法申请进行原拆原建、拆除翻建的自主更新方式。
（一）工作目标
深入贯彻党中央、国务院关于推进城市更新工作的决策部署，落实省委、市委城市工作会议要求，以消除安全隐患、改善居住品质、完善配套设施为目标，采取“一项目一方案”，稳步推进城镇老旧住房自主更新，建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子。
（二）基本原则
1.自愿自主原则。严格遵循“业主自愿、资金自筹、改造自主、因地制宜”的原则，充分尊重居民改造意愿。
2.依法推进原则。土地、房屋等产权清晰，无法律纠纷。对房改房、国有公房、经济适用房等非完全产权房屋，须按有关规定补缴土地出让金并取得完全产权。
3.合规守底原则。不突破国土空间规划、历史文化名城保护规划等规划管控要求。
4.民生优先原则。坚持消除安全隐患、提升居住品质等民生事项优先的原则，改造后住房套数不得增加。
（三）适用范围
本指导意见适用于昆明市辖区范围内（含磨憨-磨丁托管区）国有土地上城镇老旧住房自主更新工作，并符合下列条件之一。
1.经房屋安全鉴定单位根据《危险房屋鉴定标准》鉴定危险等级为C级和D级，或根据《房屋完损等级评定标准》鉴定为严重损坏房、危险房的。
2.无独立厨房、卫生间等的非成套住宅，且使用功能不齐全、配套设施不完善的；
3.存在地质灾害等其他安全隐患，缺乏维修加固价值的。
属于不可移动文物、历史建筑以及传统风貌建筑等保护对象的，或者已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，或者位于历史城区、历史文化街区、历史文化名村、历史地段等区域的项目，应按照有关法规规定要求办理。对居住、办公、商业等功能混合、难以分离的房屋，可统一规划、整体改造，但不得增加办公、商业面积。
二、组织实施
（一）项目申请与批准。拟开展老旧住房自主更新的小区房屋产权所有人、业主委员会、产权单位可作为申请主体，也可按规定成立自主更新委员会作为申请主体。申请主体充分征求相关房屋产权所有人意见（包括资金筹资方案），经所有房屋产权人表决同意后，向属地街道（乡、镇）提交项目申请意见书，由属地街道（乡、镇）报送各县（市）区人民政府对项目进行审核批准后，纳入各县（市）区改造计划。纳入改造计划的可享受本意见支持政策。
（二）确定实施主体。申请主体可授权辖区街道办事处或适合主体作为实施主体，也可委托具有相应资质及建设管理经验的企业实施。实施主体负责自主更新方案编制、报批报建等工作。
（三）编制实施方案。实施主体根据项目申请意向书以及县（市）区人民政府批准文件，委托具备资质条件的单位编制《老旧住房自主更新实施方案》，深化项目规划设计方案、项目估算、资金筹措、产权结构、房屋分配、建设时序、物业管理、项目监督及运营等内容，由辖区街道（乡镇）指导，实施主体组织房屋产权人进行表决，经所有房屋产权人表决同意后，由实施主体报送属地街道（乡镇）出具复核意见。
（四）联合审查和审批。属地街道（乡镇）持实施方案和相关材料向各县（市）区人民政府提交审查申请，由各县（市、区）人民政府确定牵头部门，组织住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源、园林绿化、供电、水务等有关部门进行联合审查，联合审查通过后，出具审查意见，各相关部门按程序办理建设工程规划许可、消防审批、施工许可等行政审批手续。涉及控制性详细规划调整的，按程序调整控制性详细规划。
（五）施工建设。实施主体依法完成相关建设手续办理，在全体房屋产权所有人完成腾房后，按规定组织施工单位开展楼体拆除、场地平整、动工建设等工作，并按规定投保安全生产责任保险，各县（市）区建设主管部门加强施工过程监督。
（六）验收登记。项目建成后，实施主体按照规定程序申请联合验收，通过验收并完成竣工备案后，方可交付使用。房屋所有权人可按不动产登记有关规定申请办理产权登记，需补缴土地出让金的，按相关规定执行。
三、多渠道筹集资金
改造资金遵循“谁受益、谁出资”的原则，可通过以下方式筹集。
（一）业主自筹。老旧住房自主更新资金主要由房屋所有权人筹集，可按照房屋更新后的建筑面积比例承担，房屋所有权人可提取住房公积金筹措资金。已缴纳住宅专项维修资金的老旧住房，所有权人可提取住宅专项维修资金用于老旧住房自主更新，更新后住房维修基金按照新交付商品房有关规定重新缴纳。
（二）财政资金补贴。社区用房、养老用房等公共服务配套设施由属地人民政府负责实施建设。符合中央财政补助资金、预算内资金支持方向的配套设施项目可加大项目谋划包装，积极争取上级补助资金推动配套基础设施建设。
（三）社会资本参与。更新范围内可合理设置配套商业等设施，引入社会资本参与改造和运营。对部分房屋产权人难以筹集资金的，可引入第三方出资购买、产权置换等方式实施更新，产权归出资人所有。
（四）金融机构贷款。政策性银行和商业性金融机构可提供中长期、低利率贷款服务，支持实施单位以项目经营收益权以及银行的相关政策采用保证、质押、抵押等方式进行融资。鼓励银行机构通过改建期间阶段性担保、更新后房屋抵押的方式为居民发放个人按揭贷款。
四、相关支持政策
（一）增加建筑面积。按照《住宅项目规范》，为完善居住功能，可合理增加套内住宅建筑面积和加装电梯等共有设施，其增加的地上建筑面积总和不超原地上建筑面积的20%，无需补交土地出让金，其中按套数不变，增加的套内建筑面积总和不超原面积的10%。对应增加的套型建筑面积可计入个人不动产权登记面积。超出本条款规定的，应按要求补交土地出让金，地块容积率须符合昆明市中心城区开发强度管控要求。
（二）增加公共配套设施。依照《中华人民共和国民法典》规定，经由小区业主共同表决同意并履行自主筹集资金的，可开发地下空间作为停车、消防、供配电等配套设施，不补交土地价款，相关配套设施由全体业主共有。对地下停车位等可分割产权的地下空间开发利用，经业主表决同意建设但不愿意出资的，可由实施主体或引入社会资本投入建设，相关产权归出资人所有。社区用房、养老用房等必要的配套公共服务设施，按照相关规定设置，不计入容积率，资金由属地人民政府投入，相关产权归属地人民政府。
（三）优化技术标准。以栋为单位或相邻多栋住宅联合更新的，在满足日照、消防，保障公共安全和利益的前提下，对建筑间距、退让距离、建筑面宽、建筑密度、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可按不低于现状水平控制。
（四）支持费用减免。涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。
（五）创新不动产登记服务。老旧住房自主更新项目，应建立“更新即登记”联动机制，推动住房城乡建设、自然资源、税务、不动产登记系统实时互通，可直接按户首次登记等方式提供不动产登记服务。涉及通过转让、置换等方式归集产权的，可灵活采用不同等级类型提供服务。
（六）实行绿色通道审批。自主更新项目可按照“一事一议”原则，建立审批服务绿色通道机制，精简审批事项和环节，优化项目立项规划、施工许可、竣工验收等审批流程，推动项目建设。
五、保障措施
（一）强化责任落实。发改、财政、自然资源、住房城乡建设、城管、税务等相关部门根据职能职责，要加强政策支持和工作指导；各县（市）区人民政府要切实履行主体责任，因地制宜出台配套实施细则，明确属地部门职责，形成工作合力；辖区街道（乡镇）做好政策宣传、项目申请和审核、工作协调等工作，确保自主更新工作有序、高效推进。
（二）强化资金管理。老旧住宅自主更新项目须设置资金专用账户，进行闭环管理，专项用于自主更新工作，不得挪作他用。资金的管理、拨付和使用接受房屋所有权人、自主更新委员会、辖区街道（乡镇）的监督。
（三）强化民生保障。属地政府应加强统筹，将辖区内保障性租赁住房、公租房等闲置资源，优先安排用于解决自主更新项目业主的过渡安置需求，特殊困难群体按有关规定减免租金。
（四）强化宣传引导。各地要充分利用传统媒体和网络平台，多角度、全方位宣传老旧住宅自主更新的重要意义和工作成效，营造社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。
本指导意见自印发之日起试行，试行期 年。
原文地址：https://zfjs.km.gov.cn/c/2026-04-10/5070384.shtml
