一、制定背景
住宅小区治理是社会治理的重要内容，目前我市住宅小区治理效能和物业服务管理水平有待进一步提升，依然存在物业服务活动缺乏有效监管等问题。落实《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》有关要求，推动建立我市物业管理区域业主共有收益账户，确保资金管理高效、公开、透明，维护全体业主共同利益，减少由于信息不对称、资金不公开、管理不透明引发的基层社会治理纠纷、矛盾，激发广大业主积极参与小区公共事务管理热情和主人翁意识，是落实党的二十大报告中提出“完善社会治理体系，健全共建共治共享的社会治理制度”“建设人人有责、人人尽责、人人享有的基层治理共同体”的具体措施和生动实践。为进一步规范住宅公共部位和公用设施经营和收益管理，维护物业市场秩序，提升物业服务水平，我局结合工作实际，制定了《珠海市住宅小区业主共有收益管理办法》（以下简称《办法》）。
二、主要内容
本《办法》共四章，二十三条，严格落实《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》规定，分别从适用范围、部门职责、共有收益范围、获取、管理单位、账户开立、使用、共有收益监督等进行了规定。
三、主体架构
（一）关于共有收益管理的职能部门
共有收益管理的职能部门主要涉及市物业主管部门、区物业主管部门、镇街、居（村）民委员会、市物业管理行业协会。市物业主管部门负责制定政策、指导实施、建立公示系统等；区物业主管部门负责本辖区的指导监督；镇街负责日常监督管理，居（村）民委员会协助配合；市物业管理行业协会应当加强行业自律，组织培训等。
（二）关于共有收益的范围与获取方式
本办法按照共有收益管理的需要，一是对共有收益的定义作出规定，二是对共有收益包含的十个方面做了具体规定。在共有收益的获取方面，针对不同阶段，对前期物业和业主大会成立后的共有收益获取分别进行了规定。
（三）关于共有收益的管理单位
业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或者其他管理单位在管理共有收益期间统称为共有收益管理单位。本办法对前期物业期间和业主大会成立后共有收益的管理单位分别进行了规定：前期物业管理期间，共有收益由物业服务企业代为管理。业主大会成立后，共有收益管理单位由业主共同决定，业主可以委托业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或者其他单位管理共有收益。
（四）关于共有收益的账户开立
一是确定了“共有收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布”的原则；二是明确了开立共有收益账户应当向开户银行提供的材料；三是明确了业主共同决定新的共有收益管理单位后，账户、管理员的衔接管理。
（五）关于共有收益的使用
一是共有收益管理单位可以按照约定使用共有收益，主要用于补充物业专项维修资金，也可以经业主共同决定用于六个方面的支出；二是明确了业主共同决定使用共同收益，在银行支付所需的手续、材料。
（六）关于共有收益的公示、审计、监督
一是明确共有收益公示信息，包括但不限于项目利用的物业共用部分具体位置、共有收益来源、收入金额、收入项目、支出金额、支出项目、结余、银行账户明细等情况；二共有收益管理单位应当于每季度末对共有收益予以结算，每季度通过线上、线下渠道进行公示；三是对前期物业期间和业主大会成立后共有收益的审计分别进行了规定：前期物业期间每年审计一次；业主大会成立后每三年对共有收益的收支情况进行审计，若由业主委员会管理的，业主委员会任期届满，应对管理的共有收益的收支情况进行审计；四是镇街负责每季度对辖区共有收益的管理情况开展一次检查并通报检查结果，检查结果作为前期物业招标投标、物业项目考核评优、信用监管等工作的评价指标。
四、政策亮点
1.规范管理行为。建立管理制度，单独立账，专项存储；使用时留存发票、收据、银行对账单、合同等，做到收支明细。
2.实行公示制度、严格审计制度。共有收益管理单位每半年将上一半年共有收益收入、明细账目在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于一个月。建立业主委员会换届前、物业服务企业退管前和业主有较大质疑时三种情况下的第三方审计制度。
3.规范移交行为。业主委员会换届或物业服务企业退管，对共有收益专户，审计完成且公示期满无异议后，移交给新一届共有收益管理单位。
4.做好对共有收益责任主体的指导监督。明确了对共有收益责任主体的指导监督的部门、单位及职责。镇街负责每半年对辖区共有收益的管理情况开展一次检查并通报检查结果，检查结果作为前期物业招标投标、物业项目考核评优、物业服务人、物业项目负责人、业主委员会委员信用监管等工作的评价指标。
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