各县（区）人民政府，巴中经开区管委会，市级相关部门：
现将《物业服务质量提升暨专项整治工作方案》印发你们，请认真抓好贯彻落实。
巴中市住房和城乡建设局
中共巴中市委组织部
中共巴中市委社会工作部
2026年2月25日
物业服务质量提升暨专项整治工作方案
为深入贯彻党的二十届四中全会精神和中央、省、市部署要求，加大保障和改善民生力度，进一步加强党建引领物业工作，提升物业服务管理水平，推动物业服务与社区治理深度融合，有效整治物业乱象，特制定本方案。
一、工作目标
按照“党建引领、基层治理、行业指导、由点及面、巩固提升、业主自治”的工作思路，以建立小区党组织为抓手，形成“一张图、微网格”基层治理模式。分类施策推动全市“三无小区”、“问题楼盘”、拆迁安置还房小区引入合适的物业服务或建立有效自治管理模式，开展物业小区物业服务质量提升行动，大力整治物业领域各类乱象。2026年6月底前，实现物业管理网格化覆盖率100%，物业管理规范有序，物业领域矛盾纠纷明显下降。2026年12月底前，物业小区党组织覆盖率100%，物业企业党组织应建尽建，综合治理能力水平和业主满意度显著提升。
二、主要任务
（一）完善党建引领基层治理体系
1.加强物业基层组织建设。全面摸排各类小区党员人数和党组织建设情况，通过法定程序成立物业小区党组织。加大物业服务企业党组织组建力度，对有3名以上正式党员的物业服务企业，单独建立党组织；党员人数不足3名的，通过联合建、选派党建指导员等方式，实现党的工作覆盖。〔牵头单位：市委组织部、市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
2.建强业主自治组织。全面摸排各类小区居住情况、业委会、物业管理委员会（以下简称物管委）成立情况，对未成立业主自治组织的小区指导成立业委会，对不具备成立业委会条件的小区，指导成立物管委；加强现有业委会、物管委的指导和监督，对履职不力、群众意见大的业委会、物管委，依法依规指导其换届或整改。鼓励热心公益和具有公心、专业能力的公职人员、党员、离退休干部参与业主自治工作。推行“双向进入、交叉任职”，鼓励社区“两委”成员、网格党支部书记、党小组长通过法定程序兼任业委会、物管委成员，支持业委会、物管委、物业企业党员负责人担任社区党组织兼职委员。〔牵头单位：市委组织部、市委社工部、市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
3.健全协同联动机制。严格落实街道办事处（乡镇人民政府）属地物业管理职责。完善社区党组织领导下的社区居民委员会、业委会（物管委）、物业服务企业“三方联动”协调运行机制，每季度至少召开1次联席会议，研究解决物业管理中的重大问题和居民反映的突出问题。建立健全“街道吹哨、部门报到”工作机制，街道办事处（乡镇人民政府）根据工作需要随时“吹哨”，相关部门及时“报到”。〔牵头单位：市委组织部、市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
（二）推进“三无小区”物业服务覆盖
1.划定物业服务区域。以现有社区网格为基础，合理划定“三无小区”物业服务区域，因地制宜采取围合型、破圈连片型、虚拟小区型、临街分散型等模式，作为物业服务的基本单元，成立业委会（物管委），形成物业服务网格图。〔牵头单位：市委政法委、市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
2.分类引入物业服务。属地街道办事处（乡镇人民政府）根据划定的“三无小区”物业服务区域，分类推进物业服务覆盖。〔牵头单位：市委社工部、市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
（1）具备市场化运作条件的小区，按照法定程序选聘信用良好的物业企业提供专业化物业服务。
（2）不具备市场化运作条件的小区（零散楼栋），可采取以下物业服务方式：一是社区主导型，由社区居民委员会牵头，协调志愿者或利用周边资源提供基础保洁、秩序维护等服务；二是业主自治型，由小区业委会（物管委）成员义务参与管理，按需雇佣临时人员，费用业主均摊；三是打包整合型，与周边小区联合，委托物业企业提供共性服务。
（三）化解“问题楼盘”物业矛盾
1.调解遗留问题矛盾。由“问题楼盘”包案单位聚焦产权办理、配套设施不全等开发建设遗留问题，研商对策，推动问题实质解决。对不影响房屋安全的开发建设遗留问题，充分征求业主意见，通过适当调降物业收费标准、阶段减免等方式妥善化解。〔牵头单位：包案单位〕
2.统一物业服务共识。协商解决小区物业服务事项，落实物业企业选聘，推动物业企业履职。对达成一致的，签订补充服务协议；前期物业无法进场的，按照法定程序公开选聘；无法达成一致或难以选聘的，由属地街道办事处（乡镇人民政府）负责组织提供基础性服务，逐步实现规范管理。〔牵头单位：包案单位〕
（四）规范拆迁安置还房小区物业管理
1.有序化解遗留问题。全面梳理拆迁安置小区各类补偿资金的兑现情况，积极筹措资金，及时、足额兑现到位。积极搭建居民参与小区治理的平台，充分利用拆迁安置还房小区居民社会关系紧密、原村社干部威信较高、组织基础较好的优势，协助做好政策宣传、纠纷调解和组织动员工作。〔牵头单位：包案单位〕
2.促进居民社区融合。通过组织开展邻里文化活动、提供就业技能培训、链接社区公共服务等方式，增进居民间的交流互动与社区认同感。通过党员带头交费、公开公示服务成效与成本、组织居民参观示范小区等方式，引导居民树立有偿享受物业服务的意识，推动居民从“村民”到“市民”的身份转变、从“被动居住”到“主动融入”的生活转变。〔牵头单位：市委社工部，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
（五）加强物业行业监督管理
1.开展公共收益抽查审计。对全市公共收益金额排名前20%或年收入超过3万元的物业小区，经业主同意后进行审计，审计结果向业主公示。发现党员干部涉嫌违纪违法的，移交纪检监察机关查处；其他人员涉嫌违法犯罪的，移交相关执法部门或公安机关查处。〔牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
2.规范维修资金使用管理。加强对维修工程项目全过程审核把关，引入第三方评估审价。严厉打击和查处套取、挪用、侵占住宅专项维修资金等违法违规行为。〔牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
3.整治物业行业乱象。广泛收集物业乱象问题线索，实行“一案三查”，既查处业主委员会违规成立及运作、违规选聘物业企业等问题，又查处物业乱象相关联的公职人员不正当勾连、利益输送等违纪违法问题，也查处行业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会履职问题。定期筛选、通报典型案例，强化警示震慑。〔牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
4.强化履约服务监管。督促物业企业落实精细化管理，提供“质价相符”的物业服务。业委会、物管委对物业合同履约情况开展自评，对评价结果较差的，由行业主管部门复查，督促指导物业企业整改。探索建立物业服务三方评估制度。〔牵头单位：市住房城乡建设局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
5.培育共治理念。持续深入开展物业管理法律法规、物业服务标准规范、业主权利义务等方面的宣传，引导广大居民树立“按约付费、共同参与、共享成果”的现代物业服务消费理念，推动业主与物业企业良性互动，构建和谐社区。〔牵头单位：市委宣传部，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
（六）改善小区居住环境
持续开展各类小区环境综合整治，依法清理违章搭建，系统治理机动车、电动车乱停乱放及“飞线充电”等突出问题，营造安全、整洁、舒适的居住环境。〔牵头单位：市综合执法局、市消防救援局，责任单位：市住房城乡建设局，各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
（七）推进智慧社区建设
加快建设全市统一的智慧物业管理服务平台，纳入“数字巴中”发展整体框架。推动平台与基层治理、城市管理、公共服务等相关系统互联互通、数据共享。加强“雪亮工程”“慧眼工程”“天网工程”建设与应用，构建立体化、智能化安全防控体系，提升社区治理与物业服务的智能化、精细化水平。〔牵头单位：市营商环境和数据局，责任单位：市住房城乡建设局、市自然资源和规划局、市民政局、市公安局、市综合执法局〕
（八）强化工作保障支持
1.创新物业服务主体。各地要充分利用资源整合、政策运用等方面的优势，采取“公益+低偿+市场”模式（公益兜底基础刚需服务，低偿补充普惠性需求缺口，市场提供高品质增值服务），依法依规为三类小区（“三无小区”、“问题楼盘”、拆迁安置还房小区）提供公益性兜底物业服务。〔牵头单位：市住房城乡建设局、市国资委，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
2.拓宽资金筹措渠道。推动三类小区的闲置车位、商业等国有资产有效利用，提升资源利用效率。指导各地制定三类小区物业服务的专项奖补政策，探索建立“政府补一点、群众筹一点、社会捐一点”的多元化投入机制，强化经费保障。〔牵头单位：市财政局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
3.规范社区用房移交使用。梳理排查各类小区配建社区用房情况。对开发建设单位未按规定移交、擅自占用或改变用途的，督促限期移交、恢复原用途；对权属不清的，依法确权。社区用房优先用于社区公共服务。〔牵头单位：市委社工部、市住房城乡建设局、市自然资源和规划局，责任单位：各县（区）人民政府、巴中经开区管委会〕
三、工作要求
物业服务质量提升及专项整治工作在市拆迁安置还房、“问题楼盘”暨物业领域专项整治工作组领导下开展，各县（区）、巴中经开区要履行属地治理责任，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会抓好具体落实。具有行业管理或行政执法权的住房城乡建设（房产）、综合执法、市场监管、公安、消防等部门，各司其职、联动协作，加强对物业服务行业的监管执法工作。
原文地址：https://zfcxjsj.cnbz.gov.cn/public/6596511/23253286.html
