根据州政府工作安排，为进一步提升全州物业服务管理水平，州住房和城市更新局起草了《恩施州物业管理办法（试行）》（以下简称《办法》）。现解读如下：
一、出台背景
制定《办法》是顺应发展、回应民需、提升治理效能的关键举措。结合恩施州城镇化推进实际，出台《办法》既能解决群众物业服务、权益保障等“关键小事”，又能推动物业融入基层治理体系，完善社区党组织领导下的协同治理格局，助力提升基层治理现代化水平。2025年中央纪委、住建部将物业履约不到位、侵占公共收益等乱象整治列为全国民生实事，新修订的《中华人民共和国民法典》也对物业监管提出要求。出台《办法》可推动各级政策法律落地，有效规范本地物业市场秩序，强化行业监管。我州2010年出台的物业规范性文件已过有效期，难以适配当前城市化加速、物业业态丰富的新需求，进一步规范物业管理活动，制定符合我州实际情况的物业管理办法尤为必要。
二、主要依据
以《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规和《2025年深化“三方联动”提升物业服务质量行动方案》（鄂建函〔2025〕58号）等文件为主要依据，确保《办法》合法合规。同时，借鉴襄阳、黄冈、合肥、南京等城市先进经验，在充分调研论证的基础上，吸收适合我州的制度和做法，将政策要求转化为具体的制度和措施。
三、主要内容
《办法》共六章三十二条，核心内容包括办法总则，业主、业主大会及业主委员会，物业服务，物业的使用与维护，法律责任，附则等方面的具体规定。
四、重点解读
（一）小区业主都有哪些权利与义务？
房屋的所有权人为业主。业主在物业服务活动中，依法享有接受物业服务、提议召开业主大会、选举和被选举为业主委员会成员等权利。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。
业主应遵守管理规约、业主大会议事规则，按时交纳物业服务费用和专项维修资金，不得损害公共利益和他人合法权益。
（二）如何选举产生业主委员会？
具备条件的小区应当成立业主委员会。业主委员会由业主大会选举产生，对其负责、受其监督。委员名单应在物业区域内显著位置公告，委员中党员比例一般不低于60%，主任一般由党员担任；委员人数为五至十一人单数，每届任期不超过五年，可以连选连任。
深化“双向进入、交叉任职”，鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区党组织成员、党员代表、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员，鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织成员。
（三）在新小区业主大会成立前，开发商应当如何选聘第一家物业公司？
住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业， 并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅面积不超过三万平方米的，经县级以上人民政府房地产行政主管部门批准，可协议选聘。
（四）物业公司必须公示哪些信息？
物业服务企业应当按照“亮标准、亮服务、亮收支”要求，在住宅小区出入口或物业服务中心门口等显著位置设立专门区域。公示以下信息：
（1）项目负责人基本情况、联系方式及物业服务投诉电话；
（2）物业服务合同约定的服务内容、标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（3）电梯、消防、监控等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（4）业主交纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益及支出等情况 ；
（5）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配及使用情况 ；
（6）其他应当公示的信息。
业主委员会、物业服务企业应当至少每半年公布公共收益收支情况；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门及业主委员会应当每年公示住宅专项维修资金交存、使用等情况。
（五）物业费的定价方式有哪两种？
物业收费根据物业性质、特点，分别实行政府指导价或市场调节价。实行市场调节价的，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。稳步推进酬金制物业服务模式， 建立按效付费、质价相符的市场机制。
（六）县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有哪些主要职责？
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法履行下列职责：监督管理物业服务企业服务质量；组织开展物业服务企业信用评价；指导、培训物业服务企业及其从业人员；指导并监督物业承接查验、物业服务企业退出交接活动；监督管理住宅专项维修资 金的交存、使用；建立并推广数智物业管理模式；处理对物业服务企业的投诉；法律、法规规定的其他职责。
社会工作、发改、教育、经信、公安、民政、司法、人社、自然资源、生态环境保护、文旅、卫健、应急、市场监管、信访、政数、消防救援等部门，应当按照各自职责分工，负责物业服务活动相关监督管理工作，并建立违法行为投诉、处理和反馈制度，推动联合执法进小区。
（七）乡镇人民政府（街道办事处）在物业服务监督管理中有哪些具体职责？
乡镇人民政府(街道办事处)负责本辖区内物业服务活动的监督管理，依法组织、指导业主召开业主大会会议、选举业主委员会，指导建立网格党组织，实现居民小区党的组织全覆盖，监督业主大会、业主委员会依法履行职责。
乡镇人民政府(街道办事处)应当建立业主委员会委员候选人资格审核机制，通过走访小区居民、征求有关方面意见等方式 对业主委员会委员候选人审核把关。对新当选的业主委员会主任、副主任开展任前谈话。
乡镇人民政府(街道办事处)应当建立健全由人民调解、行政调解、司法调解等形成的物业服务纠纷调解机制，发挥专业调解组织、法律工作者等的作用，及时化解物业领域矛盾纠纷。
原文地址：http://zjw.enshi.gov.cn/xxgk/zc/zcjd/202602/t20260226_1784140.shtml
