恩施州人民政府办公室关于印发恩施州物业管理办法（试行）的通知

各县市人民政府，恩施高新区管委会，州政府各部门：

《恩施州物业管理办法（试行）》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

恩施州人民政府办公室

2025年10月15日

恩施州物业管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条为规范物业服务活动，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规，结合本州实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本州行政区域内的物业服务及其监督管理。

第三条县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入基层社会治理体系，建立物业服务综合协调机制和目标责任制，促进物业服务发展与和谐社区建设。

第四条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法履行下列职责：监督管理物业服务企业服务质量；组织开展物业服务企业信用评价；指导、培训物业服务企业及其从业人员；指导并监督物业承接查验、物业服务企业退出交接活动；监督管理住宅专项维修资金的交存、使用；建立并推广数智物业管理模式；处理对物业服务企业的投诉；法律、法规规定的其他职责。

社会工作、发改、教育、经信、公安、民政、司法、人社、自然资源、生态环境保护、文旅、卫健、应急、市场监管、信访、政数、消防救援等部门，应当按照各自职责分工，负责物业服务活动相关监督管理工作，并建立违法行为投诉、处理和反馈制度，推动联合执法进小区。

第五条乡镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内物业服务活动的监督管理，依法组织、指导业主召开业主大会会议、选举业主委员会，指导建立网格党组织，实现居民小区党的组织全覆盖，监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

乡镇人民政府（街道办事处）应当建立业主委员会委员候选人资格审核机制，通过走访小区居民、征求有关方面意见等方式对业主委员会委员候选人审核把关。对新当选的业主委员会主任、副主任开展任前谈话。

乡镇人民政府（街道办事处）应当建立健全由人民调解、行政调解、司法调解等形成的物业服务纠纷调解机制，发挥专业调解组织、法律工作者等的作用，及时化解物业领域矛盾纠纷。

第六条物业服务行业协会应当加强行业自律，制定物业服务规范和等级标准，组织从业人员培训，提升物业服务水平。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第七条房屋的所有权人为业主。业主在物业服务活动中，依法享有接受物业服务、提议召开业主大会会议、选举和被选举为业主委员会成员等权利。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。

第八条业主应遵守管理规约、业主大会议事规则，按时交纳物业服务费用和专项维修资金，不得损害公共利益和他人合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。符合条件的，应当在物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）指导下，由业主代表、居（村）民委员会、建设单位组成业主大会筹备组，具体负责筹备工作。

业主大会应当设立业主监督委员会，负责监督业主委员会履职、公共收益收支情况，并履行大会赋予的其他职责。

第十条业主大会会议讨论决定下列事项：制定和修改业主大会议事规则、管理规约；选举、更换业主委员会成员；选聘、解聘物业服务企业；筹集、使用专项维修资金；改变共有部分的用途；共用部位与设施设备的经营方式及收益的管理、分配、使用；业主大会及业主委员会工作经费的筹集、管理、使用；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定事项应符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定。

第十一条具备条件的小区应当成立业主委员会。业主委员会由业主大会选举产生，对其负责、受其监督。委员名单应在物业区域内显著位置公告，委员中党员比例一般不低于60%，主任一般由党员担任；委员人数为五至十一人单数，每届任期不超过五年，可以连选连任。

深化“双向进入、交叉任职”，鼓励符合条件的居（村）民委员会成员、社区党组织成员、党员代表、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员，鼓励业主委员会和物业服务企业党员负责人担任社区党组织成员。

第十二条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；每季度公开财务、事务等情况；业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当公示本届业主委员会成员姓名、职务、任期、办公地点、办公电话等信息。

业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况，应当每季度在物业区域内显著位置公布，接受业主及业主监督委员会监督。

第十三条业主委员会委员不履行委员职责、谋取私利、侵害其他业主合法权益的，乡镇人民政府（街道办事处）应建议和指导业主大会依法终止其委员资格，并依法追究责任；业主委员会不依法履职，严重侵害业主权益的，乡镇人民政府（街道办事处）应建议和指导业主大会重新选举业主委员会。

业主委员会任期届满或业主委员会主任离任的，乡镇人民政府（街道办事处）应指导业主大会开展经济责任审计；对问题突出、居民反映强烈的小区，应及时开展专项审计。

第三章 物业服务

第十四条住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前，应当通过招投标方式选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或住宅面积不超过三万平方米的，经县级以上人民政府房地产行政主管部门批准，可协议选聘。

第十五条建设单位应当在物业交付十五日前，与选聘的前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，按国家规定移交查验资料。承接查验后，双方应当签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，将承接查验情况书面报告房地产行政主管部门。

第十六条物业服务合同应当采用省住房和城乡建设厅印发的《物业服务合同（示范文本）》，明确约定物业服务事项、服务标准、服务费用、双方权利义务、专项维修资金管理与使用、合同期限及违约责任等内容。

第十七条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：按照物业服务合同和国家相关规范提供服务；书面告知业主、物业使用人物业使用、维护要求等有关规定；落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运行；维护物业区域环境卫生，引导垃圾分类；做好物业维修、养护及其费用收支记录，保管档案资料与财务账册，搭建信息平台供业主免费查询；听取业主委员会、业主、物业使用人意见，改进服务；履行法律、法规规定和合同约定的其他义务。

第十八条物业服务企业应当按照“亮标准、亮服务、亮收支”要求，在住宅小区出入口或物业服务中心门口等显著位置设立专门区域，公示以下信息：

（一）项目负责人基本情况、联系方式及物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专业设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）业主交纳物业服务费、公共水电分摊费用、专项维修资金使用、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益及支出等情况；

（五）物业区域内停车位、车库的销售、出租、分配及使用情况；

（六）其他应当公示的信息。

业主委员会、物业服务企业应当至少每半年公布公共收益收支情况；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门及业主委员会应当每年公示住宅专项维修资金交存、使用等情况。

第十九条物业收费根据物业性质、特点，分别实行政府指导价或市场调节价。实行市场调节价的，具体标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。稳步推进酬金制物业服务模式，建立按效付费、质价相符的市场机制。

第二十条利用业主共用部位、共用设施设备经营的公共收益归业主所有，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会决定使用。

第二十一条专项维修资金归业主所有，按照“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”原则，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。其交存、使用、管理按照国家和地方有关规定执行。

第二十二条乡镇人民政府（街道办事处）组织业主大会、业主委员会、社区每半年对小区物业服务进行综合评价，评价结果定期向社会公布并记入企业信用档案。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当建立物业服务企业“红黑榜”。对纳入“黑榜”的物业服务企业，其法定代表人及项目经理应当记入行业不良信用档案，同步报送社会信用体系建设主管部门列入失信名单。依法限制“黑榜”企业参与政府投资建设或管理的保障性住房物业服务项目，以及利用财政资金或国有资金采购的物业服务项目。

第四章 物业的使用与维护

第二十三条物业区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置、封包给排水检修口、超荷载存放物品；

（二）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；

（三）违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途；

（四）擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；

（五）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；

（六）随意弃置垃圾、高空抛物、排放污水、抛掷杂物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；

（七）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共有区域堆放物品；

（八）在公共走道、楼梯间、门厅、室内存放电动自行车或者为其充电，携带电动自行车蓄电池入户充电；

（九）占用、堵塞、封闭消防通道和消防登高面，损坏消防设施及器材；

（十）利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动；

（十一）法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时向有关部门报告。

第二十四条业主、物业使用人装饰装修房屋前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修服务协议。业主、物业使用人对房屋进行装饰装修时，应当遵守国家有关规定，并配合物业服务企业检（巡）查。

物业服务企业应为装饰装修提供必要便利，不得违法收取费用。

第二十五条物业区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，应当优先满足业主需要。物业区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道，不得妨碍其他车辆和行人正常通行。

占用业主共有道路或场地停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定。

第二十六条按照“适度超前、合理布局、车桩相宜”原则，加快充电桩建设。经相关职能部门认定符合地下车库安装充电桩条件的，物业服务企业应当配合申请人依法安装充电设施并加强日常安全巡查。

第二十七条电梯等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据合同约定，按照特种设备管理有关规定，委托专业服务单位负责定期维护、保养，确保使用安全。

第五章 法律责任

第二十八条建设单位、物业服务企业、业主和物业使用人在物业管理活动中违反合同约定的，应当承担相应的违约责任；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十九条国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十条本办法由州住更局负责解释。各县市可结合实际制定实施细则。

第三十一条本办法自印发之日起施行。2010年11月18日州人民政府印发的《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》（恩施州政规〔2010〕6号）同时废止。

第三十二条本办法所涉其他事项，国家法律、法规已有规定的，从其规定。

原文地址：http://zjw.enshi.gov.cn/xxgk/zc/gfxwj/202602/t20260226_1784137.shtml