项目概况
沈阳市市场监管事务服务中心（沈阳市检验检测中心）2025、2026年物业管理服务项目招标项目的潜在供应商应在线上获取招标文件,并于2025年03月07日 09时00分（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：JH24-210100-14372
项目名称：沈阳市市场监管事务服务中心（沈阳市检验检测中心）2025、2026年物业管理服务项目
包组编号：003
预算金额（元）：2520000
最高限价（元）：2520000
采购需求：查看
包 组 号：003
包组名称：沈阳市食品药品检验所物业管理服务
包组金额：2520000（元）
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| 沈阳市食品药品检验所物业管理服务 | 沈阳市沈北新区秋月湖街67号 |
1.2采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等。
采购人可提供办公室一间，20平米、办公室内可用办公桌椅2套；
中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。
1、采购单位负责费用范围：
（1）各类设备设施的采购及中修、大修、更新、更换费用。
（2）各类设备设施年检、检测费用。
（3）特种设备、避雷系统、二次供水系统、维修、更换费用。
（4）垃圾清运服务、灭四害药品及工具、清掏作业服务费用。
（5）外墙清洗、特殊部位高空清洁、理石结晶等专项清洁费用。
（6）公用能源（水、电、气、热力、通信等）费用。
（7）保洁、维修、会议、保安、绿化、餐厅后厨相关用具及耗材费用。
2、投标单位负责费用范围：
（1）管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。
（2）自备除雪、清洁、消毒、喷药、绿化、除尘、办公、通讯、打点、考勤等设备，并自行负责相关设备的耗材、维修等事项。
3、物业管理费中包括但不限于员工工资、社会保险、工会经费、人身意外保险费、法定假加班补助费、交通补助费、工服折旧费、管理费、税金、服装费等围绕本项目所产生的所有费用。
4、中标价格为总价包干价格，合同期限内除采购人在相关项目的人员预算基础上增加相关岗位作业人员或在现有服务内容的基础上增设或扩大相关服务项目外，价格不进行调整。
2.物业服务范围
【物业名称】
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 | |
| 沈阳市食品药品检验所 | |||
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 24541.85 | 见“3.6安全保障及秩序维护服务” |
| 需保洁面积（㎡） | 24541.85 | 见“3.4保洁服务” | |
| 门窗 | 门窗总数量（个）及总面积（㎡） | 窗400扇 门260扇 | 见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 地面 | 地面各材质及总面积（㎡） | 瓷砖24000 、石材400 | 见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 内墙饰面 | 内墙饰面各材质及总面积（㎡） | 乳胶漆墙面 | 见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 会议室 | 室内设施说明 | 会议桌5张 会议椅300把 | 见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 会议室4个、面积400平方米 | 见“3.4保洁服务” | |
| 报告厅 | 室内设施说明 | 展台2个 | 见“3.4保洁服务” |
| 报告厅数量（个）及总面积（㎡） | 报告厅1间面积150平方米 | 见“3.4保洁服务” | |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间21个，面积308平方米 | 见“3.4保洁服务” |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 垃圾存放点位于卫生间、面积308平方米、数量21个。 | 见“3.4保洁服务” |
| 车行/人行口 | 地面车位数 | 70 | 见“3.6安全保障及秩序维护服务” |
| 车行口 | 2 | 见“3.6安全保障及秩序维护服务” | |
| 人行口 | 1 | 见“3.6安全保障及秩序维护服务” | |
| 设施设备 | 采暖系统 | 集中供热24541.85平方米 | 见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务” |
| 给排水系统 | 市政排水、两个化粪池 | 见“3.6安全保障及秩序维护服务”3.3公用设施设备维护服务” | |
| 照明系统 | 日光灯，格栅灯，led桶灯，轨道灯，射灯等 | 见“3.6安全保障及秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务” | |
| 强电、弱电系统 | 三个配电室、网络系统 | 见“3.3公用设施设备维护服务” | |
| 安监系统 | 三套 | 见“3.3安监系统” | |
| 楼宇维修 | 五栋 | 见“3.3楼宇维修” | |
| 餐饮服务 | 工作日供应早午餐 | 见“3.2餐饮服务” |
（2）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 18454平方米 | 见“3.4保洁服务” |
| 垃圾箱 | 1处 | 见“3.4保洁服务” |
| 门前三包 | 200平方米 | 见“3.4保洁服务” |
3.物业管理服务内容及标准
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | 结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 | ||
| （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 | ||
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 | ||
| （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 | ||
| 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
| （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 | ||
| （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 | ||
| （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 | ||
| 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 | ||
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 | ||
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 | ||
| 5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 | ||
| （3）需整改问题及时整改完成。 | ||
| 6 | 重大活动后勤保障 | （1）配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 | ||
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 | ||
| 7 | 应急保障预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 | ||
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 | ||
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 | ||
| 9 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 | ||
| （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、会议服务方案等。 | ||
| 10 | 信报服务 | （1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理和安全检查。 |
| （2）及时投送或通知收件人领取。 | ||
| （3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。 | ||
| 11 | 服务热线及紧急维修 | （1）设置24小时报修服务热线。 |
| （2）紧急维修应当15分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 |
3.2餐饮服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 食堂服务事项范围。 | （1）负责提供采购人的工作人员早餐、午餐。 |
| （2）负责提供采购人的食品安全管理服务并对食品安全负责。 | ||
| （3）负责采购人厨房餐具用具的清洗消毒服务管理及食堂用餐区内外环境卫生的清洁保障工作。 | ||
| （4）负责采购人食堂加工设备及其它设施卫生清洁与管理。 | ||
| （5）负责所使用各种设备设施的规范操作，承担安全责任，做到爱护设备， 安全使用。 | ||
| （6）严格遵守采购人各项规章制度，服从采购人管理人员监督管理。采购人安排的其他临时性工作 | ||
| 2 | 食堂服务要求 | （1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。 |
| （2）制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量、质量、做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合职工口味。 | ||
| （3）每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。按要求做好各类用餐、工作接待、节假日加班的餐饮保障。 | ||
| （4）指标要求：卫生质量合格率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。 | ||
| （5）针对少数民族及有特殊饮食习惯的人员满足其就餐需求。 | ||
| （6）突发疫情期间防疫要求：食堂服务要满足疫情期间防疫工作的需要，进入操作间必须消毒洗手，严禁无关人员进入操作间，对食堂有外包装的食材进行消杀操作，食堂餐桌地面每天进行消毒并填写记录表。 |
3.3公用设施设备维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。 |
| （2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 | ||
| 2 | 给排水系统 | （1）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 |
| （2）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 | ||
| （3）每季度至少开展1次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。 | ||
| （4）掌握采购人辖区内所有上水、下水、化粪池、污水井、雨排管线、消防管线及相关设备设施，每日进行巡检工作，查看是否存在滴漏等隐患，确保用水安全。 | ||
| （5）具备维修供水等相应能力 | ||
| 3 | 强电、弱电系统 | （1）建立24小时运行值班监控制度。 |
| （2）掌握采购人辖区内所有配电室、照明、亮化、电井、电箱、配电柜、用电设施并每日进行巡检工作，查看是否过热，有焦糊味等，及时维修，确保用电安全 | ||
| （4）具备维修供电相应能力 | ||
| 4 | 安监系统 | （1）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T 1081）的相关要求。 |
| （2）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。 | ||
| 5 | 照明系统 | （1）外观整洁无缺损、无松落。 |
| （2）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 | ||
| （3）每周至少开展1次公共区域照明设备巡视。 | ||
| 6 | 采暖系统 | （1）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。 |
| （2）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。 | ||
| （3）做好供暖前检查等相关准备工作。 | ||
| （4）暖气片上水前，提前通知采购人。 | ||
| （5）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。 | ||
| （6）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。 | ||
| 7 | 楼宇维修 | （1）定期检查各楼宇墙、地面情况，确保无隐患。 |
| （2）发现破损等情况立即进行维护维修，无法处理的及时上报。 |
3.4保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | <>
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