违章建筑，即未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证进行建设的建筑物、构筑物，在建筑领域屡见不鲜。签订涉及违建的建筑合同存在巨大法律风险，本文将从违建建筑合同的认定、效力、法律后果以及风险防范等方面进行全面解析，并结合案例分析，帮助读者深入了解违建建筑合同的相关法律规定，避免陷入法律纠纷。
一、违建建筑合同的认定
违建建筑合同是指当事人以违章建筑为标的物，约定一方为另一方进行工程设计、施工、材料供应等，并按照约定支付工程价款的协议。认定违建建筑合同，关键在于判断合同标的物是否属于违章建筑。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，构成违章建筑需要同时具备以下条件：
1. 未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设；
2. 建设的房屋属于建筑物或者构筑物。
需要注意的是，并非所有未取得相关证件的建筑都属于违章建筑。农村村民在自家宅基地上建造的自住房屋，符合相关条件的，可以不办理建设工程规划许可证。
二、违建建筑合同的效力
违建建筑合同的效力问题一直是司法实践中的难点。根据我国《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
由于违章建筑本身违反了《城乡规划法》等法律法规的强制性规定，因此，涉及违章建筑的合同，原则上应认定为无效合同。
但是，在司法实践中，法院也会根据具体情况，对违建建筑合同的效力进行区别对待：
对于明知是违章建筑而签订的合同， 双方当事人恶意串通，损害国家利益和社会公共利益，此类合同应认定为无效。
对于一方当事人不知情，另一方故意隐瞒违建事实的， 不知情的当事人可以请求撤销合同，并要求对方赔偿损失。
对于双方当事人均不知情，且合同已经实际履行的， 法院可以根据实际情况，对合同效力进行部分确认，并对当事人的责任进行分担。
三、违建建筑合同的法律后果
违建建筑合同一旦被认定为无效，将产生一系列法律后果：
1. 返还财产： 合同双方应当互相返还因合同取得的财产。发包人应返还承包人已支付的工程款，承包人应拆除已建成的违章建筑。
2. 赔偿损失： 给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。承包人因违建被拆除，可以要求发包人赔偿相应的损失。
3. 行政处罚： 对于违反《城乡规划法》等法律法规的行为，相关行政机关可以依法进行行政处罚，例如责令拆除违章建筑、罚款等。
四、违建建筑合同的风险防范
为了避免陷入违建建筑合同的法律纠纷，建议在签订和履行合同时注意以下几点：
1. 审查对方资质： 在签订合同前，应仔细审查对方的营业执照、资质证书等相关证件，确认对方是否具备承揽该项工程的资格。
2. 核实土地性质和规划许可： 应要求对方提供土地使用权证书、建设工程规划许可证等相关证件，并到相关部门进行核实，确认土地性质和规划用途是否符合合同约定的内容。
3. 明确违约责任： 在合同中明确约定违反规划法规的违约责任，明确约定如果因为违反规划法规导致工程无法继续进行或被拆除，由违约方承担全部责任。
4. 保留证据： 在合同履行过程中，应注意保留相关证据，合同文本、付款凭证、工程进度照片等，以便在发生纠纷时维护自身合法权益。
五、案例分析
案例一：明知是违章建筑仍然签订合同
甲公司与乙建筑公司签订一份建筑工程施工合同，约定由乙公司为甲公司建造一座厂房。合同签订后，乙公司开始施工。后经查明，该厂房的建设并未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑。
分析： 在本案中，甲公司与乙公司明知是违章建筑仍然签订合同，双方恶意串通，损害了国家利益和社会公共利益，因此该合同应认定为无效。
案例二：一方当事人故意隐瞒违建事实
张某将自己的一块土地出租给李某用于建造厂房，双方签订了租赁合同。李某在建造厂房过程中，并未取得建设工程规划许可证。后张某以李某建造违章建筑为由，要求解除租赁合同。
分析： 在本案中，李某故意隐瞒违建事实，张某在不知情的情况下签订了租赁合同，因此张某可以请求法院撤销租赁合同，并要求李某赔偿损失。
签订涉及违建的建筑合同存在巨大法律风险，当事人在签订和履行合同时应谨慎对待，避免因违反法律法规而遭受不必要的损失。建议在专业律师的指导下，对合同条款进行仔细审查，并在合同中明确约定双方的权利义务，以较大限度地维护自身合法权益。
