近年来，房屋租赁市场快速发展的同时也出现了一些纠纷。为了帮助您防范房屋租赁交易风险，我们为您梳理了一些典型纠纷案例。
案例1
出租人通常负有维修义务，承租人垫付维修款，可以主张赔偿房屋维修责任。
2018年初，小陈与吴某签订了房屋租赁合同，合同中没有约定维修条款。2018年夏天，小陈外出旅游一周，回到家里发现房屋漏雨，自己购置的布艺沙发、梳妆台均被雨淋，墙面也已浸湿。小陈联系吴某后，吴某先是声称自己在外地出差，以各种理由拖延维修，小陈为避免更大损失，自己找人对屋顶和墙面进行了维修。半年内，小陈多次与吴某交涉房屋修理一事，均未达成一致意见。小陈将吴某诉至法院，请求法院判令，吴某支付自己垫付的房屋修理费和物品损失等费用共计三万元，吴某辩称，房屋租赁合同中没有约定维修条款，沙发、梳妆台等物品只是部分损坏仍有利用价值，因此拒绝赔偿。法院经审理，判令吴某向小陈支付房屋修理费及经济损失共计三万元。
案例解析：
出租人通常负有维修义务，承租人垫付可以主张赔偿房屋维修责任是租赁合同中较为常见的条款，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。也就是说，如果房屋租赁合同中没有约定维修义务，应由出租人维修。但是，一旦遇到不负责任的房东，很可能会推诿责任、拖延甚至拒绝维修。根据法律规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”也就是说，即使承租人自行维修，也应当由出租人承担维修费用。
温馨提示：首先，在签订租赁合同时明确约定维修条款，避免出现“二房东”“三房东”相互推诿之类的问题；其次，承租人在自行维修时，应当注意保存好房屋损坏情况的照片、视频、维修发票等证据，以便主张权利。
案例2
房屋租赁期间，承租人未经出租人同意将房屋转租给次承租人的，构成严重违约。
2019年1月1日，李某将自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为2年，租金为每月3000元，一次性支付一年租金；若承租人擅自将房屋转租，甲方有权要求乙方支付违约金3000元。2019年4月1日，张某未告知李某，擅自将房屋转租给朋友王某，双方约定租赁期限自2019年4月1日至2019年10月31日。此后李某得知此事，要求解除与张某的房屋租赁合同，并要求张某支付违约金。
案例解析：
租赁房屋应按约定使用，违约转租应承担违约责任，本案中合同约定房屋不允许擅自转租，属于双方合意，不违反法律的规定，对双方具有约束力。张某未按约定方式使用房屋，擅自将房屋转租，其行为属于违约，应当承担违约责任。现实中，法律对于转租还有诸多规定。根据最高人民法院司法解释的规定，出租人知道或应当知道承租人转租的，应当在六个月内提出异议，否则其不能以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定是无效的，但出租人与承租人另有约定的除外。
温馨提示：提醒各位出租人和承租人，在签订房屋租赁合同之前，最好了解房屋产权状况和预计使用情况，例如房屋的产权人是否为出租人、出租人是否同意转租、承租人是否有意转租等。为尽量避免采用转租这种模式，最好争取直接与房东签订租赁合同；如果必须采用转租模式，次承租人在转租时，应严格审核承租人与房东所签订的合同是否允许转租、转租的期限是否在租赁期限内、转租范围是否符合房东与承租人之间的约定，以免遭受不必要的损失。在租赁合同中，要尽量明确约定房屋的使用方式，同时也应明确约定违约责任，以防发生纠纷时产生不必要的麻烦。
案例3
未经出租方同意擅自将房屋改造成群租宿舍，不仅构成严重违约，同时违反相关行政法规。
某市有一套200平方米带阁楼的住房，2015年1月1日原告将房屋出租给被告，约定租期长达6年。2016年5月原告接到物业和邻居投诉，才知道自己的房子变成群租房。房子被隔成了8间，其中楼下的隔成6间摆着高低床；阁楼被改造成2室1厅出租给了一家三口。4月份本应缴纳下一年度的租金，被告以各种理由拖欠，原告提出解除租赁合同，被告不仅不同意解约，还要求原告赔偿20万元损失才肯解除合同，因双方达不成一致意见，原告将被告诉致法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告腾空房屋并恢复原状。被告认为，被告作为某公司的法定代表人签订房屋租赁合同，这份合同实际是作为员工宿舍使用，原告起诉个人，主体不当；其不存在转租事实，是其妹转租并非是被告转租，是第三人过错造成；租赁合同对租金支付时间约定不明，不存在拖欠租金的事实；作为集体宿舍及装修是经原告同意的，不存在违约。
案例解析：
首先，关于被告主体问题，《房屋租赁合同》系原告与被告个人签订，该合同承租人为被告个人，并附有其身份证号码。在合同签字处也是被告个人签字，被告抗辩其系代表某公司签订合同，但该合同中并无公司公章，也未表明被告系以公司法定代表人身份签字。故被告称原告起诉主体不适格的抗辩意见，法院未予采纳。其次，原告能否依约解除租赁合同。根据《房屋租赁合同》第十三条约定，被告有下列情形之一，原告可以终止合同，收回房屋：“合同擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；2.未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损害房屋，且未经甲方书面同意，在限定时间内仍未纠正并修复的；3.未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；4.拖欠租金累计七天以上的。”双方对房屋用途约定仅作为住宅使用，但被告将案涉房屋作为集体宿舍，并将阳台、客厅等不能供人居住的空间改造成居室，已违反《某市住房出租安全管理若干规定》的相关规定。被告擅自改变房屋租赁用途，对租赁物的实际使用情况违反相关法律规定，已经构成违约。再次，《房屋租赁合同》约定租金一年一付，下一年付款提前一个月。被告应当按照合同约定支付租金，其拒不支付租金没有事实及法律依据。
温馨提示：“隔断房”“群租房”在一套房屋内违规改造建筑结构私建隔断墙，使房屋打破原本设计结构形成的若干小间，分别按间出租或按床位出租。“隔断房”“群租房”减少人均居住面积，影响采光与通风，堵塞房屋的消防疏散通道，改变用电线路，居住安全性、舒适度无法保障。“隔断房”“群租房”居住面积狭小，存在重大的消防和安全隐患，危害人身安全，违法违规。
《西安市规范住房租赁市场管理办法》规定出租住房应当遵循以下标准：
1.最小出租单位标准。出租住房最小单位应当以原房屋设计的房间为最小出租单位，不得违规改变房屋内部结构分割出租，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
2.最多出租人数标准。出租住房每个房间的租住人数原则不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
3.最低人均租住面积标准。人均租住住房使用面积不得低于5平方米。但为了满足租赁住房特定需求，集中开发且符合规划、消防、安全等规定的租赁住房集约式产品另有规定的，从其规定。
来源地址：http://zjj.xa.gov.cn/zw/zfxxgkml/zwxx/gzdt/1773621368970547202.html
